Résumé
L'étude de l'évolution contemporaine du statut des baux immobiliers d'exploitation a permis de
révéler combien ce statut avait mal vieilli dans le domaine commercial et rural, alors que pour les
baux professionnels, il était loin d'avoir atteint sa maturité. Il a paru opportun, dès lors, de consacrer
une thèse à ces baux qui se trouvent au coeur de la tourmente législative, jurisprudentielle et
doctrinale. La présente thèse s'efforce de mettre en lumière les dérèglements du statut locatif et
de préconiser des réformes susceptibles de remédier à son actuelle inadaptation aux besoins des
parties au bail.
À la vérité, aucune d'entre elles ne semble satisfaite de ce statut dont les principaux défauts
tiennent à la rémunération insuffisante des bailleurs et aux difficultés d'installation des preneurs.
Cette situation les incite à manipuler le statut légal pour retrouver ou conserver des avantages dont
elles semblaient privées, mais aussi à exercer leur liberté contractuelle, principalement en considération
du loyer, dans les interstices laissés par l'ordre public statutaire et parfois même contre le statut
d'ordre public. Les parties contractantes parviennent ainsi à transformer le statut locatif en un instrument
essentiel de valorisation de l'immeuble pour le bailleur, et de l'entreprise pour le preneur, ce
dont il résulte que ce statut échappe progressivement aux intentions de ses auteurs et signifie autre
chose que ce qu'ils avaient envisagé.
Parallèlement, les commerçants installés dans un centre commercial, les entreprises associatives,
les franchisés, mais aussi les professionnels libéraux, sont contraints d'exercer leur liberté contractuelle
pour s'approprier un statut protecteur qui leur est encore refusé ou contesté, sans raison pertinente,
alors que la disposition d'un local stable d'exploitation est un facteur bien souvent prépondérant
de prospérité pour une entreprise.
Ce mouvement de contractualisation des rapports locatifs a reçu le soutien de la Cour de cassation
qui, arrêt après arrêt, s'érige en législateur contre un statut obsolète dont les pouvoirs publics
refusent d'engager la réforme globale alors même qu'il suscite un contentieux intarissable.
À l'aube du XXIe siècle, il n'est plus concevable de maintenir en l'état la réglementation usée
des baux immobiliers d'exploitation qu'il faudra bien se résoudre à adapter aux réalités concrètes.
Pour cela, il faudrait assouplir l'ordre public issu des statuts des baux commerciaux et des baux ruraux,
et élaborer un véritable statut des baux professionnels équilibré dans les rapports entre bailleurs
et preneurs.
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